Kurzantwort: meist verfahrensfrei – mit zwei wichtigen Ausnahmen
Für die meisten Trockenbauwände im Bestand brauchen Sie in Nordrhein-Westfalen keinen Bauantrag. Die Landesbauordnung stellt nichttragende und nichtaussteifende Bauteile in bestehenden Gebäuden verfahrensfrei, solange zwei Bedingungen erfüllt sind: An die Wand werden keine Brandschutzanforderungen gestellt, und eine bauvorlageberechtigte Person hat die Unbedenklichkeit bescheinigt.
Die zwei Ausnahmen, die in der Praxis am häufigsten übersehen werden:
- Die Wand bekommt eine Brandschutzfunktion. Das ist der Fall, wenn sie zwei Nutzungseinheiten trennt, einen notwendigen Flur begrenzt oder einen Raum mit erhöhter Brandgefahr abschließt.
- Mit dem Umbau ändert sich die Nutzung. Wird aus einer Wohnung eine Praxis oder aus einer Lagerfläche ein Büro, ist die Nutzungsänderung selbst in der Regel genehmigungspflichtig – die Trennwände sind dann Teil dieses Verfahrens.
Daneben stehen zwei private Zustimmungen, die mit dem Baurecht nichts zu tun haben, aber genauso verbindlich sind: die des Vermieters und, in Eigentumswohnungen, unter Umständen die der Gemeinschaft.
Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung. Verbindlich ist die Auskunft der unteren Bauaufsichtsbehörde Ihrer Stadt; in Oberhausen ist das der Bereich Bauordnung der Stadt Oberhausen.
§ 62 BauO NRW: nichttragende Bauteile ohne Brandschutzanforderung
§ 62 Absatz 1 Satz 1 Nummer 11 Buchstabe a der Landesbauordnung 2018 ist die Vorschrift, auf die sich die Verfahrensfreiheit einer Trockenbauwand stützt. In der geltenden Fassung (Stand 1. September 2026) erfasst sie nichttragende und nichtaussteifende Bauteile in baulichen Anlagen, an die keine Brandschutzanforderungen gestellt werden – verbunden mit einer Bescheinigungspflicht. Das Bauportal des Landes weist darauf hin, dass die Regel praktisch nur für den nachträglichen Einbau oder Umbau Bedeutung hat, weil Wände eines Neubaus ohnehin Teil der Baugenehmigung sind.
Was „verfahrensfrei“ bedeutet
„Verfahrensfrei“ heißt nur, dass kein Genehmigungsverfahren stattfindet – nicht, dass keine Regeln gelten. § 60 Absatz 2 BauO NRW stellt klar, dass die Genehmigungsfreiheit nicht von der Pflicht entbindet, alle öffentlich-rechtlichen Anforderungen einzuhalten, und dass die Bauaufsicht weiterhin eingreifen darf. Für eine Trockenbauwand bedeutet das zum Beispiel:
- Fenster und Aufenthaltsräume müssen nach der Teilung weiterhin ausreichend belichtet und belüftet sein.
- Der Rettungsweg aus jedem Aufenthaltsraum muss erhalten bleiben.
- Die Decke muss die zusätzliche Last tragen können.
- Schallschutz- und Wärmeschutzanforderungen gelten, soweit sie für das Bauteil einschlägig sind.
Die Verantwortung dafür liegt bei der Bauherrschaft – also bei Ihnen – und nicht bei der Behörde.
Bescheinigung durch bauvorlageberechtigte Person
Die Bescheinigung ist die Voraussetzung, an der viele private Umbauten formal scheitern. Nach dem Gesetzestext muss eine für das jeweilige Gebäude nach § 67 Absatz 1 bis 3 und 6 BauO NRW bauvorlageberechtigte Person die statisch-konstruktive und brandschutztechnische Unbedenklichkeit festgestellt und der Bauherrschaft bescheinigt haben. In der Regel übernimmt das eine Architektin oder ein Bauingenieur.
Was die Bescheinigung inhaltlich abdecken sollte:
| Prüfpunkt | Worauf die bauvorlageberechtigte Person achtet |
|---|---|
| Lastabtrag | Trägt die vorhandene Decke das Wandgewicht, etwa über den Trennwandzuschlag? Liegt eine Holzbalkendecke vor? |
| Aussteifung | Wird keine bestehende Wand verändert, die das Gebäude aussteift? |
| Brandschutz | Entsteht durch die Wand kein Bauteil mit Brandschutzanforderung, etwa eine Trennwand zwischen Nutzungseinheiten? |
| Rettungswege | Bleibt jeder Aufenthaltsraum über den vorgesehenen Weg erreichbar, und wird kein notwendiger Flur geschaffen oder verändert? |
Die Bescheinigung geht nicht an die Behörde. Sie bleibt bei den Bauunterlagen und wird erst relevant, wenn die Bauaufsicht nachfragt, das Gebäude verkauft oder ein Schaden reguliert wird.
Wann doch ein Bauantrag nötig wird
Ein Bauantrag wird nötig, sobald eine der Bedingungen für die Verfahrensfreiheit fehlt. Ob dann ein einfaches Verfahren oder ein anderes Verfahren gilt, entscheidet die Bauaufsicht anhand des Einzelfalls; die folgenden drei Konstellationen sind im Trockenbau die typischen Auslöser.
Brandschutzanforderungen an die Wand
Brandschutzanforderungen entstehen aus der Funktion der Wand, nicht aus ihrem Material. § 29 BauO NRW verlangt Trennwände unter anderem zwischen Nutzungseinheiten sowie zwischen Nutzungseinheiten und anders genutzten Räumen. Diese Wände müssen die Feuerwiderstandsfähigkeit der tragenden Bauteile des Geschosses haben, mindestens aber feuerhemmend sein. Eine solche Wand fällt nicht unter die Verfahrensfreiheit nach Nummer 11a.
Für Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 und 2 gelten die Trennwand-Regeln nach § 29 Absatz 6 nicht. Im Einfamilienhaus oder in einem Haus mit Einliegerwohnung ist die Schwelle also niedriger. Welche Klasse im Einzelfall gilt, erklärt der Beitrag zum Unterschied zwischen F30, F60 und F90.
Nutzungsänderung (Wohnung → Praxis/Büro)
Eine Nutzungsänderung ist nach § 62 Absatz 2 BauO NRW nur dann verfahrensfrei, wenn für die neue Nutzung keine anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen gelten als für die bisherige. Das trifft bei einem Wechsel von Wohnen zu Praxis, Kanzlei oder Büro selten zu, weil Stellplätze, Barrierefreiheit, Rettungswege oder Brandschutz neu zu bewerten sind. Die Trockenbauwände, die für die neue Nutzung entstehen, werden dann im Bauantrag mitgeplant.
Gerade im Ruhrgebiet ist das häufig: Erdgeschosswohnungen in Mehrfamilienhäusern werden zu Praxen, frühere Ladenlokale zu Büros. Wer hier erst die Wände stellt und danach den Antrag stellt, riskiert, dass Wände wieder geöffnet oder ertüchtigt werden müssen.
Eingriff in Rettungswege
Eine Wand, die einen notwendigen Flur begrenzt, muss nach § 36 Absatz 4 BauO NRW feuerhemmend sein und ist deshalb nicht verfahrensfrei. Entscheidend ist, ob überhaupt ein notwendiger Flur vorliegt. § 36 Absatz 1 BauO NRW verlangt keinen innerhalb von Wohnungen, innerhalb von Nutzungseinheiten bis 200 m² und innerhalb von Büro- oder Verwaltungseinheiten bis 400 m² (siehe Diagramm unten).
Beispielrechnung (Annahmen): Eine Büroetage in Mülheim an der Ruhr hat 480 m² Brutto-Grundfläche und bildet eine einzige Nutzungseinheit. Der Mieter möchte entlang eines Mittelflurs zehn Einzelbüros abtrennen. Weil 480 m² über der 400-m²-Grenze liegen, ist der neue Flur, über den die Büros zum Treppenhaus entfliehen, ein notwendiger Flur. Seine Wände müssen feuerhemmend sein und sind genehmigungspflichtig.
Alternative: Die Fläche wird in zwei Teile mit je 240 m² gegliedert, die durch eine Trennwand nach § 29 getrennt sind und jeweils eigene Rettungswege haben. Dann lässt § 36 Absatz 1 Nummer 4 den notwendigen Flur innerhalb jedes Teils entfallen. Ob sich das rechnet, weil die Trennwand selbst feuerhemmend sein muss, klärt der Planer; die Rechnung zeigt aber, wie früh die Flächenaufteilung über das Verfahren entscheidet.
Sonderfall Baudenkmal
Steht das Gebäude unter Denkmalschutz, kommt eine weitere Erlaubnis hinzu – unabhängig davon, ob die Bauordnung die Wand verfahrensfrei stellt. § 9 des Denkmalschutzgesetzes NRW verlangt für die Veränderung eines Baudenkmals oder eines Teils davon eine Erlaubnis der Unteren Denkmalbehörde. Der Schutz endet nicht an der Fassade: Auch Grundrisse, Stuckdecken, historische Türen oder Treppenhäuser können zum Denkmalwert gehören.
Im Ruhrgebiet betrifft das neben Stadtvillen und Gründerzeithäusern vor allem Arbeitersiedlungen. Die Siedlung Eisenheim in Oberhausen-Osterfeld gilt als älteste Arbeitersiedlung des Ruhrgebiets und wurde 1972 als erste Arbeitersiedlung der Bundesrepublik unter Denkmalschutz gestellt. Wer dort oder in vergleichbaren Kolonien einen Raum teilen möchte, sollte vor der Planung bei der Unteren Denkmalbehörde nachfragen; in vielen Fällen lassen sich reversible Trockenbauwände leichter begründen als Eingriffe in die Originalsubstanz.
Wer ist wofür zuständig?
Für eine einzige Trockenbauwand können bis zu fünf verschiedene Stellen eine Rolle spielen. Die folgende Übersicht ordnet die typischen Fälle zu.
| Fall | Zuständige Stelle | Was sie liefert |
|---|---|---|
| Verfahrensfreie Wand ohne Brandschutzanforderung | bauvorlageberechtigte Person (Architektin, Bauingenieur) | Unbedenklichkeitsbescheinigung für die Bauherrschaft |
| Wand mit Brandschutzanforderung, Nutzungsänderung, notwendiger Flur | untere Bauaufsichtsbehörde der Stadt | Baugenehmigung oder Auskunft zum Verfahren |
| Baudenkmal oder Denkmalbereich | Untere Denkmalbehörde | denkmalrechtliche Erlaubnis |
| Mietwohnung, Mietgewerbe | Vermieter | schriftliche Zustimmung, Rückbauregel |
| Eigentumswohnung mit Eingriff in Gemeinschaftseigentum | Eigentümergemeinschaft, vertreten durch die Verwaltung | Beschluss nach § 20 WEG |
Mietwohnung: Zustimmung des Vermieters
Wer zur Miete wohnt, braucht für eine neue Trockenbauwand die Zustimmung des Vermieters, auch wenn baurechtlich alles verfahrensfrei ist. Eine eingebaute Wand verändert die Mietsache und geht über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus. Einen gesetzlichen Anspruch auf Erlaubnis hat der Mieter nach § 554 BGB nur für bestimmte Zwecke, nämlich Barrierereduzierung, das Laden von Elektrofahrzeugen, Einbruchsschutz und Steckersolargeräte – eine Raumteilung gehört nicht dazu.
Was in eine schriftliche Zustimmung gehört:
- Lage und Aufbau der Wand (Skizze mit Maßen, Wandtyp)
- Ausführung durch einen Fachbetrieb
- Regelung zum Rückbau bei Auszug oder ausdrücklicher Verzicht darauf
- Kostentragung für Bau und Rückbau
- Wer die bauordnungsrechtliche Bescheinigung beauftragt
Ohne Zustimmung drohen Unterlassungs- und Rückbauforderungen; mietrecht.org weist zudem auf Schadensersatz bis hin zur Kündigung hin.
Eigentumswohnung: Beschluss der Gemeinschaft
In einer Eigentumswohnung kommt es darauf an, ob die Wand nur Ihr Sondereigentum verändert oder in das Gemeinschaftseigentum eingreift. § 13 Absatz 2 WEG erlaubt bauliche Veränderungen am Sondereigentum ohne Gestattung, soweit keinem anderen Eigentümer ein Nachteil über das bei geordnetem Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus entsteht. Eine leichte Trennwand innerhalb der Wohnung erfüllt das häufig.
Sobald das Gemeinschaftseigentum betroffen ist, greift § 20 WEG: Bauliche Veränderungen können beschlossen oder einem Eigentümer durch Beschluss gestattet werden. Berührungspunkte im Trockenbau sind zum Beispiel:
| Maßnahme | Typischerweise betroffen | Wer entscheidet |
|---|---|---|
| Leichte Trennwand innerhalb der Wohnung | nur Sondereigentum (Teilungserklärung prüfen) | Eigentümer selbst, § 13 Abs. 2 WEG |
| Wand, die Leitungsschächte oder Steigleitungen überbaut | Gemeinschaftseigentum | Gemeinschaft per Beschluss, § 20 WEG |
| Eingriff in tragende Wand oder Rohdecke | Gemeinschaftseigentum | Gemeinschaft, zusätzlich Bauaufsicht und Statik |
| Aufteilung einer Wohnung in zwei Einheiten | Teilungserklärung, Gemeinschaftseigentum | Gemeinschaft, Grundbuch, Bauaufsicht |
Ob Rohdecke, Estrich oder Wohnungsabschlusswand zum Gemeinschaftseigentum gehören, regelt die Teilungserklärung. Die Hausverwaltung kann sie Ihnen zeigen und die Frage auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung setzen.
Checkliste vor Baubeginn
Bevor die erste Laserlinie auf dem Boden steht, sollten diese Fragen geklärt sein. Sie decken Baurecht und Privatrecht gemeinsam ab.
- Ändert sich die Nutzung? Wenn ja: Bauaufsicht fragen, Bauantrag einplanen.
- Trennt die Wand zwei Nutzungseinheiten oder begrenzt sie einen notwendigen Flur? Wenn ja: Brandschutzanforderung, keine Verfahrensfreiheit.
- Welche Gebäudeklasse hat das Haus? Sie bestimmt, welche Feuerwiderstandsstufe verlangt wäre.
- Trägt die Decke die Wand? Bei Holzbalkendecken in Altbauten und bei schweren Aufbauten statisch prüfen lassen.
- Liegt die Unbedenklichkeitsbescheinigung einer bauvorlageberechtigten Person vor?
- Bleiben Belichtung, Belüftung und Rettungsweg jedes Raums erhalten?
- Mieter: schriftliche Zustimmung des Vermieters mit Rückbauregel.
- Wohnungseigentümer: Teilungserklärung prüfen, gegebenenfalls Beschluss nach § 20 WEG einholen.
Häufige Fehler beim Genehmigungsweg
- Die Wand wird gestellt, weil „Trockenbau nie genehmigt werden muss“ – die Bescheinigungspflicht ist unbekannt.
- Aus einer großen Wohnung werden zwei, ohne dass die neue Wohnungstrennwand als Brandschutzbauteil geplant wird.
- Der Praxisumbau startet, bevor die Nutzungsänderung beantragt ist.
- Einzelbüros werden an einem Flur aufgereiht, obwohl die Einheit über 400 m² groß ist.
- Die Zustimmung des Vermieters wird nur mündlich eingeholt, die Rückbaufrage bleibt offen.
- In der Eigentumswohnung wird ein Steigschacht zugebaut, ohne die Gemeinschaft zu fragen.
Nächster Schritt
Wenn Sie die Fragen der Checkliste beantwortet haben, lässt sich der passende Wandaufbau festlegen – mit oder ohne Brandschutzanforderung. Ablauf, Wandtypen und typische Einsatzfälle beschreibt unsere Seite zu Trennwänden im Trockenbau. RAMAN BAU erstellt das Angebot nach Aufmaß vor Ort und stimmt die Ausführung mit Ihrem Planer oder Ihrer Hausverwaltung ab. Die bauordnungsrechtliche Bescheinigung selbst stellt eine bauvorlageberechtigte Person aus, nicht der ausführende Betrieb.