Warum Trockenbau der Standard für Büroumbauten ist
Trockenbau ist beim Büroumbau die Regel, weil er ohne Wasser, Mörtel und Trocknungszeiten auskommt und die Fläche deshalb schon am Tag nach dem Stellen einer Wand wieder nutzbar ist. Eine gemauerte Wand müsste trocknen, verputzt werden und bringt deutlich mehr Gewicht auf die Geschossdecke. In einem Bürogeschoss, in dem nebenan telefoniert und gearbeitet wird, zählt außerdem, dass Ständerwerk und Platten mit Schrauben montiert werden statt mit Hammer und Meißel.
Drei weitere Gründe sprechen im Büro für die Leichtbauweise:
- Leitungen verschwinden in der Wand. Datenkabel, Steckdosen und Schalter werden im Ständerwerk geführt, ohne Schlitze zu stemmen.
- Rückbau ist planbar. Metallständerwände lassen sich bei Mietende oder Umstrukturierung sortenrein zurückbauen – ein Argument, das bei gemieteten Flächen oft den Ausschlag gibt.
- Akustik und Decke aus einer Hand. Trennwand, Unterdecke und Akustikflächen werden vom selben Gewerk geplant, sodass Anschlüsse zwischen Wand und Decke schalltechnisch stimmen.
Grenzen hat der Trockenbau dort, wo Wände schwere Lasten tragen müssen – etwa Serverschränke oder Hochregale. Dafür gibt es verstärkte Ständer und Tragständer, die vor dem Beplanken festgelegt werden müssen.
Planung: Flächenkonzept, Akustik, Brandschutz, Elektro
Ein Büroumbau ohne Stillstand steht und fällt mit der Planung vor Baubeginn: Wer während der Arbeiten noch über Wandachsen, Türanschläge oder Steckdosenpositionen entscheidet, verlängert die Störung für alle Mitarbeitenden. Die folgenden vier Bereiche sollten vor der Auftragsvergabe feststehen.
Flächenkonzept nach Arbeitsstättenrecht
Die Technische Regel ASR A1.2 konkretisiert die Arbeitsstättenverordnung für Raumgrößen. Ein Büroraum braucht mindestens 8 m² für den ersten und 6 m² für jeden weiteren Arbeitsplatz. Hinzu kommt die lichte Raumhöhe, die mit der Grundfläche steigt: 2,50 m bis 50 m², 2,75 m über 50 m², 3,00 m über 100 m². Für Büroräume erlaubt die ASR A1.2 unter Bedingungen eine Verringerung um 0,25 m.
Die Raumhöhe ist beim Umbau der Punkt, an dem Decke und Wand zusammenhängen. Eine abgehängte Decke für Lüftung und Leuchten kostet Höhe; wird ein Großraum geteilt, sinkt dagegen die Anforderung für die kleineren Räume.
Beispielrechnung mit Annahmen: Ein Großraum von 120 m² mit einer Rohbauhöhe von 3,05 m soll in einen offenen Bereich von 60 m², zwei Zweierbüros zu je 15 m² und einen Besprechungsraum von 30 m² geteilt werden. Die neue Unterdecke braucht 25 cm Abhängehöhe für Leitungen.
- Lichte Höhe nach dem Umbau: 3,05 m − 0,25 m = 2,80 m
- Offener Bereich 60 m²: gefordert 2,75 m – erfüllt
- Zweierbüros je 15 m²: gefordert mindestens 14 m² Fläche und 2,50 m Höhe – erfüllt
- Besprechungsraum 30 m²: gefordert 2,50 m – erfüllt
Wäre der offene Bereich größer als 100 m² geblieben, hätte die Decke bei 2,80 m die Anforderung von 3,00 m verfehlt. Die Aufteilung selbst löst also ein Problem, das eine reine Deckensanierung erzeugt hätte.
Akustik
Werden Großräume geteilt, entstehen kleinere Räume mit harten Glas- und Gipsflächen, die ohne Absorber hallen. Die Akustikfläche gehört deshalb in dieselbe Planung wie die Wände. Welche Nachhallzeiten nach ASR A3.7 gelten und wie sich die nötige Absorberfläche überschlagen lässt, zeigt der Ratgeber zur Raumakustik im Büro.
Brandschutz
Nichttragende Wände sind in NRW nach § 62 Absatz 1 Nummer 11 a BauO NRW verfahrensfrei, sofern an sie keine Brandschutzanforderungen gestellt werden und eine bauvorlageberechtigte Person die statisch-konstruktive und brandschutztechnische Unbedenklichkeit bescheinigt hat – Wände notwendiger Flure sind damit ausgeschlossen, weil sie feuerhemmend sein müssen. Ob ein neuer Flur zum notwendigen Flur wird, entscheidet § 36 BauO NRW: Innerhalb von Büro- oder Verwaltungseinheiten bis 400 m² ist keiner erforderlich. Größere Einheiten dürfen in Teile bis 400 m² gegliedert werden, wenn diese durch Trennwände abgeschlossen sind und jeweils eigene Rettungswege haben. Wer eine 600-m²-Etage neu aufteilt, sollte deshalb vor dem Grundriss mit einem Brandschutzplaner sprechen: Die Entscheidung zwischen einer durchgehenden Fläche mit notwendigem Flur und zwei Teilen bis 400 m² verändert Wandaufbau, Türen und Kosten.
Elektro und Gebäudetechnik
Jede neue Wand verändert Brandmelder-, Sprinkler- und Lüftungszonen. Ein geteilter Raum braucht unter Umständen eigene Melder und einen eigenen Zuluftauslass. Diese Gewerke müssen vor dem Beplanken ihre Leitungen im Ständerwerk verlegt haben. Bewährt hat sich ein gemeinsamer Termin aller Gewerke vor Ort, bei dem Steckdosen, Schalter und Datenanschlüsse an der Bodenmarkierung der Wandachsen festgelegt werden.
Bauabschnitte, Randzeiten, Staubschutz
Bauabschnitte sind der Kern eines Umbaus ohne Stillstand: Die Fläche wird so geteilt, dass immer nur ein Teil Baustelle ist, während die Mitarbeitenden in einen anderen Teil ausweichen. Wie viele Abschnitte sinnvoll sind, hängt von Ausweichflächen und Homeoffice-Möglichkeiten ab.
Ein Beispiel für eine Bürofläche von rund 600 m², aufgeteilt in drei Abschnitte über vier Wochen (Planungsannahme):
| Woche | Abschnitt in Arbeit | Nutzung der übrigen Fläche | Trockenbau-Leistungen |
|---|---|---|---|
| 1 | Abschnitt A: Ostseite, 200 m² | Team A im Homeoffice oder in Abschnitt C | Rückbau alter Einbauten, Ständerwerk, Leitungen |
| 2 | Abschnitt A fertigstellen, Abschnitt B beginnen | Team A zieht in fertige Räume, Team B wechselt | Beplanken und Spachteln A, Unterdecke B |
| 3 | Abschnitt B | Teams A und C arbeiten | Wände B, Akustikdecke B |
| 4 | Abschnitt C, Nacharbeiten | Teams A und B arbeiten | Wände C, Anstrich, Abnahme |
Randzeiten richtig nutzen
Nicht jeder Arbeitsschritt stört gleich stark. Das Bohren in Betondecken für Anschlussprofile und Abhänger ist laut und überträgt sich über den Rohbau in darüber- und darunterliegende Geschosse. Diese Arbeiten gehören in die Zeit vor Arbeitsbeginn, in den Abend oder auf den Samstag. Das Stellen der Profile, das Einlegen der Dämmung und das Verschrauben der Platten sind dagegen tagsüber meist vertretbar, wenn die Baustelle abgeschottet ist. Für Randzeiten sind Hausordnung, Mietvertrag und gegebenenfalls andere Mieter im Gebäude zu beachten.
Staub gezielt verhindern
Gipsstaub entsteht vor allem beim Schneiden und Schleifen. Die TRGS 900 legt allgemeine Grenzwerte für Staub am Arbeitsplatz fest, und die gelten nicht nur für die Handwerker, sondern praktisch für alle, die im Gebäude arbeiten. Wirksam sind:
- Staubschutzwände vom Boden bis zur Decke mit Reißverschlusstüren, an allen Übergängen zur genutzten Fläche.
- Schneiden mit Absaugung oder außerhalb der Bürofläche; Profile und Platten möglichst vorkonfektioniert anliefern.
- Schleifen mit Absaugung direkt an der Maschine statt freiem Handschliff.
- Lüftung schließen: Zuluftauslässe im Bauabschnitt abkleben, damit Staub nicht über die Lüftung in andere Bereiche gelangt.
- Unterdruck: Bei hoher Empfindlichkeit – etwa Serverräumen – ein Luftreiniger, der im Bauabschnitt einen leichten Unterdruck erzeugt.
- Tägliche Endreinigung des Bauabschnitts und der Laufwege.
Glas, Gipskarton oder Systemtrennwand?
Welche Wand passt, hängt davon ab, wie lange die Raumaufteilung Bestand haben soll, wie viel Tageslicht in innenliegende Räume fallen muss und wie vertraulich dort gesprochen wird. Die Arbeitsstättenverordnung verlangt, dass Arbeitsräume möglichst ausreichend Tageslicht erhalten und eine Sichtverbindung nach außen haben. Schneidet eine neue Wand einen Arbeitsplatz vom Fenster ab, ist eine verglaste Wand oft die bessere Lösung.
| Kriterium | Gipsplatten-Ständerwand | Glastrennwand (System) | Demontierbare Systemtrennwand |
|---|---|---|---|
| Schallschutz | hoch, über Beplankung und Dämmung gut skalierbar | mittel bis hoch mit Doppelverglasung, Tür als Schwachstelle | mittel bis hoch je nach System |
| Tageslicht | keines, außer mit Oberlicht | voll | je nach Glasanteil |
| Brandschutz | als geprüftes System bis F90 | nur mit speziell geprüften Brandschutzverglasungen | nur mit Nachweis des Herstellers |
| Späteres Umsetzen | Rückbau, Material meist nicht wiederverwendbar | Elemente teilweise wiederverwendbar | vorgesehen, Elemente wiederverwendbar |
| Bauzeit vor Ort | Stellen schnell, Spachteln und Streichen dauern | kurze Montage, lange Vorlaufzeit für Fertigung | kurze Montage, Vorlauf für Fertigung |
| Leitungsführung | in der Wand unsichtbar | nur in Profilen oder Pfosten | in Hohlprofilen |
In der Praxis kombinieren viele Umbauten beides: Gipswände zwischen Büros und zum Flur, wo Schallschutz und Brandschutz zählen, Glas in Besprechungsräumen und dort, wo Licht in die Tiefe des Gebäudes gelangen soll. Welche Wandvarianten wir als Trockenbauer ausführen, finden Sie auf unserer Seite zu Trennwänden.
Mieterausbau: Wer trägt was?
Beim Mieterausbau baut der Mieter eine gemietete Fläche nach eigenen Vorstellungen aus, während Rohbau und Haustechnik beim Vermieter bleiben. Wer welche Kosten trägt, regelt fast immer der Mietvertrag mit seiner Ausbau- oder Baubeschreibung – gesetzliche Vorgaben dazu gibt es nur in wenigen Punkten.
| Thema | Übliche Zuordnung | Was Sie vor dem Umbau klären sollten |
|---|---|---|
| Grundausbau (Boden, Decke, Sanitär, Brandmeldeanlage) | Vermieter, wenn vertraglich als Übergabezustand vereinbart | Was genau gehört zum Übergabezustand? |
| Trennwände nach Mieterwunsch | Mieter | Zustimmung des Vermieters schriftlich einholen |
| Anpassung von Lüftung, Sprinkler, Brandmeldern | wird häufig über den Vermieter beauftragt, vom Mieter bezahlt | Wer beauftragt die haustechnischen Gewerke? |
| Brandschutznachweis für neue Flure | Eigentümer ist Bauherr, Kosten nach Vereinbarung | Wer unterschreibt Anträge und Bescheinigungen? |
| Rückbau bei Mietende | grundsätzlich Mieter (§ 546 BGB) | Übernahme durch Vermieter oder Nachmieter vereinbaren |
Das Gesetz gibt dem Mieter zudem ein Wegnahmerecht für Einrichtungen, mit denen er die Mietsache versehen hat (§ 539 Absatz 2 BGB). Bei fest eingebauten Trennwänden ist das praktisch wenig wert – wertvoller ist eine Vereinbarung, dass der Vermieter die Wände bei Mietende übernimmt, wenn sie für Nachmieter nutzbar sind. Wichtig für die Dokumentation: Lassen Sie sich die verbauten Wandsysteme, bei Brandschutzwänden die Übereinstimmungserklärung, übergeben. Ohne diese Unterlagen kann der Vermieter bei Mietende einen Rückbau verlangen, auch wenn die Wand bleiben könnte.
Häufige Fehler beim Büroumbau im Bestand
- Wand endet an der abgehängten Decke. Gespräche wandern über den Deckenhohlraum in den Nachbarraum. Wände zwischen Büros und Besprechungsräumen bis zur Rohdecke führen oder den Hohlraum schotten.
- Steckdosen erst nach dem Beplanken festgelegt. Jede nachträgliche Dose bedeutet Öffnen, Nachspachteln und erneutes Streichen im laufenden Betrieb.
- Kein Ausweichkonzept. Ohne festgelegte Ausweichflächen wird aus drei geplanten Bauabschnitten ein Dauerprovisorium.
- Brandmelder und Fluchtwegpläne vergessen. Neue Räume ohne Melder oder ein veralteter Flucht- und Rettungsplan fallen spätestens bei der nächsten Begehung auf.
- Glaswand ohne Prüfzeugnis in einem notwendigen Flur. Verglasungen in Flurwänden mit Brandschutzanforderung müssen selbst geprüft sein.
- Lieferzeiten unterschätzt. Glassysteme, Schallschutztüren und Sonderzargen haben Vorlaufzeiten von mehreren Wochen. Sie gehören zu Beginn bestellt, nicht nach dem Stellen der Wände.
Büroumbau im Ruhrgebiet: Anfahrt und Logistik
Für einen Umbau mit Randzeiten zählt, wie schnell der Betrieb vor Ort ist und wie das Material ins Gebäude kommt. RAMAN BAU hat seinen Sitz in Oberhausen an der Stöckmannstraße. Zu Bürostandorten in Essen sind es rund 15 Straßenkilometer, ohne Verkehr etwa eine Viertelstunde – im Berufsverkehr deutlich mehr, weshalb wir frühe Zeitfenster vor dem Stau einplanen. In innerstädtischen Lagen wie Rüttenscheid oder am Duisburger Innenhafen hängt die Logistik oft an der Anlieferung: Halteverbotszonen für den Lkw, Lastenaufzug oder Kranstellung müssen vorab mit Hausverwaltung und Stadt geklärt sein, sonst steht die Kolonne am ersten Morgen ohne Material.
Wenn Sie Ihren Umbau in Bauabschnitten planen möchten, schauen wir uns Fläche, Deckenhöhe und Zugänge vor Ort an und stimmen Randzeiten und Staubschutz mit Ihnen ab. Wie wir Büroflächen im laufenden Betrieb ausbauen, beschreibt unsere Seite zum Büroausbau im Trockenbau; das Angebot erstellen wir nach Aufmaß.