Bestandsschutz: was er schützt – und was nicht
Bestandsschutz bedeutet, dass ein rechtmäßig errichtetes Gebäude in seiner genehmigten Form und Nutzung weiter bestehen darf, auch wenn es heutigen Vorschriften nicht mehr entspricht. Eine Holzbalkendecke ohne Feuerwiderstandsklasse, ein Treppenhaus ohne Rauchabzug oder eine Wohnungstrennwand aus einer Lage Putz auf Latten müssen deshalb nicht automatisch nachgerüstet werden.
Die Landesbauordnung NRW zieht dem Bestandsschutz drei Grenzen:
| Auslöser | Regelung | Was verlangt werden kann |
|---|---|---|
| Erhebliche Gefahr für Leben und Gesundheit | § 59 Abs. 1 BauO NRW | Anpassung auch ohne Umbau, wenn dies im Einzelfall zur Abwehr erheblicher Gefahren erforderlich ist |
| Wesentliche Änderung | § 59 Abs. 2 BauO NRW | Anforderungen an nicht berührte Teile nur, wenn dies im Einzelfall zur Abwehr von Gefahren für Leben und Gesundheit erforderlich ist; Brandschutznachweis für den Restbestand beschränkt auf die Rettungswege (§ 33) |
| Nutzungsänderung | § 60 Abs. 1 BauO NRW | Genehmigungsverfahren; für die neue Nutzung gelten die aktuellen Anforderungen |
Der VDIV weist aus Sicht der Verwalterpraxis auf einen oft übersehenen Punkt hin: Auch Eingriffe, die zunächst harmlos wirken, können den Bestandsschutz berühren – etwa Durchbrüche für neue Leitungen durch brandschutzrelevante Bauteile oder ein Dachgeschossausbau. Um den Bestandsschutz belegen zu können, braucht man die Baugenehmigung, die genehmigten Pläne und die damals geltende Bauordnung. Fehlen diese Unterlagen, wird es schwierig, gegenüber der Bauaufsicht zu argumentieren.
Nutzungsänderung: Der häufigste Auslöser neuer Anforderungen
Eine Nutzungsänderung liegt vor, wenn Räume anders genutzt werden sollen, als es die Genehmigung vorsieht – zum Beispiel Wohnung zu Arztpraxis, Ladenlokal zu Büro, Lager zu Schulungsraum. Nach § 60 BauO NRW braucht sie grundsätzlich eine Baugenehmigung.
Genehmigungsfrei ist sie nach § 62 Abs. 2 nur, wenn für die neue Nutzung keine anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen in Betracht kommen als für die bisherige. Bei den typischen Umnutzungen in den Innenstädten des Ruhrgebiets – Ladenlokale in Oberhausen, Gelsenkirchen oder Recklinghausen werden zu Praxen, Beratungsstellen oder Büros – ist diese Voraussetzung selten erfüllt. Schon die Frage der Stellplätze, der Barrierefreiheit oder der Rettungswege unterscheidet eine Praxis von einer Wohnung.
Warum der Brandschutz dabei so oft der Knackpunkt ist, zeigt ein Blick auf die Ausnahmen der Bauordnung. Viele Erleichterungen gelten nur für Wohngebäude:
- Trennwände nach § 29 sind in Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2 nicht gefordert (§ 29 Abs. 6).
- Notwendige Flure sind in Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2 nicht erforderlich (§ 36 Abs. 1 Nr. 1).
Kommt eine Praxis ins Erdgeschoss eines Zweifamilienhauses, ist es kein reines Wohngebäude mehr. Die Erleichterung für Trennwände fällt weg, und zwischen Praxis und Wohnung wird eine Trennwand nach § 29 fällig.
Gebäudeklasse klären
Welche Feuerwiderstandsfähigkeit gefordert ist, hängt an der Gebäudeklasse. Die Baufachliche Mitteilung 02 des Bauministeriums NRW fasst die Kriterien so zusammen:
| Gebäudeklasse | Höhe (Fußboden oberstes Geschoss mit Aufenthaltsraum) | Nutzungseinheiten | Decken nach § 31 |
|---|---|---|---|
| 1 | bis 7 m, freistehend | max. 2, zusammen max. 400 m² | keine Anforderung |
| 2 | bis 7 m | max. 2, zusammen max. 400 m² | feuerhemmend |
| 3 | bis 7 m | sonstige Gebäude | feuerhemmend |
| 4 | bis 13 m | je Einheit max. 400 m² | hochfeuerhemmend |
| 5 | übrige, auch unterirdisch | – | feuerbeständig |
Wichtig: Eine Umnutzung ändert die Gebäudehöhe nicht, kann aber über Zahl und Größe der Nutzungseinheiten die Einstufung verschieben – und legt fest, welche Wände Trennwände sind und ob notwendige Flure entstehen. Ob eine Nutzung zum Sonderbau wird, etwa bei größeren Versammlungsstätten, Pflegeeinrichtungen oder Kitas, regelt § 50 BauO NRW; dann gelten zusätzliche Anforderungen.
Typische Nachrüstungen im Trockenbau
Die meisten brandschutztechnischen Nachrüstungen bei Umnutzungen lassen sich im Trockenbau ausführen: Sie sind leicht, trocken, schnell montiert und in geprüften Systemen für alle Feuerwiderstandsklassen verfügbar. Entscheidend ist, dass genau das geprüfte System eingebaut wird – mit der Plattenart, der Lagenzahl, dem Profilabstand und den Anschlüssen aus dem Nachweis.
| Bauteil | Anforderung nach BauO NRW | Typische Trockenbaulösung |
|---|---|---|
| Trennwand zwischen Nutzungseinheiten | Feuerwiderstand der tragenden Bauteile des Geschosses, mindestens feuerhemmend; bis zur Rohdecke (§ 29) | Metallständerwand mit Feuerschutzplatten im geprüften Aufbau |
| Wand notwendiger Flur | feuerhemmend, im Keller ggf. feuerbeständig; bis Rohdecke oder feuerhemmende Unterdecke (§ 36 Abs. 4) | F30-Ständerwand, Anschluss an geprüfte Flurunterdecke |
| Decke zwischen Geschossen | nach Gebäudeklasse feuerhemmend bis feuerbeständig (§ 31) | Unterdecke oder Bekleidung mit Nachweis für die vorhandene Rohdecke |
| Installationsschacht | Feuerwiderstand der durchdrungenen Bauteile, nichtbrennbar (§ 40, MLAR 3.5.1) | Schachtwand aus Feuerschutzplatten mit passenden Revisionsabschlüssen |
Trennwände zwischen Nutzungseinheiten
Die Trennwand zwischen zwei Nutzungseinheiten ist die häufigste Einzelmaßnahme. § 29 Abs. 3 verlangt, dass sie die Feuerwiderstandsfähigkeit der tragenden und aussteifenden Bauteile des Geschosses hat, mindestens aber feuerhemmend ist. Sie muss bis zur Rohdecke geführt werden; eine Wand, die nur bis zur abgehängten Decke reicht, erfüllt die Anforderung nicht.
Öffnungen darin sind nach § 29 Abs. 5 nur zulässig, soweit sie für die Nutzung erforderlich sind, und brauchen feuerhemmende, dicht- und selbstschließende Abschlüsse. Eine normale Zimmertür zwischen Praxis und Nachbarwohnung ist also nicht zulässig.
Wände notwendiger Flure
Ein notwendiger Flur ist ein Flur, über den der Rettungsweg aus Aufenthaltsräumen zum Treppenraum oder ins Freie führt. Innerhalb einer Nutzungseinheit bis 200 m² braucht es keinen, bei Büro- und Verwaltungsnutzung liegt die Grenze bei 400 m² (§ 36 Abs. 1).
Wird eine größere Fläche umgenutzt oder in mehrere Einheiten geteilt, entstehen notwendige Flure. Ihre Wände müssen feuerhemmend sein und bis zur Rohdecke reichen – oder bis zu einer feuerhemmenden Unterdecke, wenn ein vergleichbarer Raumabschluss sichergestellt ist (§ 36 Abs. 4). Die Flure sind durch rauchdichte, selbstschließende Abschlüsse in Rauchabschnitte zu teilen, die nicht länger als 30 m sein sollen (§ 36 Abs. 3).
Ein wichtiger Unterschied zum Genehmigungsrecht: Nichttragende Bauteile sind nach § 62 Abs. 1 Nr. 11 a nur verfahrensfrei, wenn an sie keine Brandschutzanforderungen gestellt werden und eine bauvorlageberechtigte Person die Unbedenklichkeit bescheinigt hat. Wände notwendiger Flure müssen feuerhemmend sein und fallen deshalb nicht darunter.
Brandschutzdecken und Unterdecken
Bei Unterdecken in Fluren kommt die Leitungsanlagen-Richtlinie ins Spiel. Nach MLAR 3.5.3 müssen Unterdecken in notwendigen Fluren, über denen Leitungen verlaufen, aus nichtbrennbaren Baustoffen bestehen und bei Brandbeanspruchung von oben und von unten mindestens feuerhemmend sein. Eine Unterdecke, die nur von unten geprüft ist, reicht dort nicht. Für kleine Einheiten in Gebäudeklasse 1 bis 3 bis 200 m² sieht MLAR 3.5.4 eine Erleichterung vor.
Wie solche Decken aufgebaut werden, zeigen wir auf der Seite zu Brandschutzdecken.
Installationsschächte
Neue Nutzungen bringen neue Leitungen: Wasser und Abwasser für Behandlungsräume, Lüftung, Netzwerk. Wo Leitungen durch Decken oder feuerwiderstandsfähige Wände laufen, gilt § 40 BauO NRW: Sie dürfen nur hindurchgeführt werden, wenn eine Brandausbreitung ausreichend lang nicht zu befürchten ist oder Vorkehrungen getroffen sind. Die Ausnahme für Einheiten bis 400 m² in höchstens zwei Geschossen hilft bei geteilten Gebäuden meist nicht mehr.
Lösungen sind zugelassene Abschottungen an jeder Durchdringung oder ein Installationsschacht, der selbst die Feuerwiderstandsfähigkeit der durchdrungenen Bauteile hat. Revisionsöffnungen im Schacht brauchen dann Abschlüsse derselben Klasse.
Häufige Fehler bei Umnutzungen
- Trennwand bis zur Unterdecke: Der Hohlraum darüber verbindet beide Einheiten.
- Bestehende Wand „für F30 gehalten“: Ohne Nachweis gilt eine alte Wand als unklassifiziert, auch wenn sie massiv aussieht.
- Flurdecke ohne Prüfung von oben: Über der Decke liegen Kabel, die Decke ist aber nur für Brand von unten nachgewiesen.
- Leitungen nachträglich durchgebohrt: Der Elektriker zieht nach der Abnahme noch ein Kabel durch die Trennwand, ohne Schott.
- Systemmix: Profile vom einen, Platten vom anderen Hersteller, Anschlüsse frei erfunden – damit ist der Nachweis weg.
- Tür ohne Zulassung: Eine schöne Glastür im notwendigen Flur ohne die geforderten Eigenschaften.
Wer plant, wer prüft, wer baut?
Bei einer Nutzungsänderung gibt es drei Rollen, die man nicht vermischen sollte:
- Planung und Nachweis: Die Entwurfsverfasserin oder der Entwurfsverfasser stellt den Bauantrag; der Brandschutznachweis bzw. das Brandschutzkonzept wird von Architekten, Ingenieuren oder Fachplanern für Brandschutz erstellt.
- Prüfung: Nach § 68 Abs. 2 BauO NRW (Fassung ab 1. September 2026) sind vor Erteilung der Baugenehmigung Bescheinigungen einzureichen, dass das Vorhaben den Brandschutzanforderungen entspricht. Bei Gebäuden der Gebäudeklassen 1 bis 3 genügt eine Erklärung der Entwurfsverfasser, bei den Gebäudeklassen 4 und 5 stellt ein Prüfsachverständiger für Brandschutz die Bescheinigung aus; bei Sonderbauten prüft die Bauaufsicht. Für die bauaufsichtliche Prüfung des Brandschutzes kann die Behörde einen Prüfingenieur beauftragen (§ 58 Abs. 2). Maßgeblich ist jeweils die aktuell geltende Fassung der Bauordnung.
- Ausführung: Der Trockenbaubetrieb setzt die im Nachweis beschriebenen Bauteile um und bestätigt, dass sie dem Verwendbarkeitsnachweis entsprechen.
Zuständig für die Genehmigung ist die untere Bauaufsichtsbehörde. In kreisfreien Städten wie Oberhausen oder Gelsenkirchen ist das die Stadt selbst, in kleineren kreisangehörigen Gemeinden teilweise der Kreis (§ 57 BauO NRW). DABonline beschreibt, dass Bauanträge häufig an unvollständigen oder widersprüchlichen Brandschutzunterlagen scheitern; ein frühes Gespräch mit der Bauaufsicht spart hier Zeit.
Beispielrechnung zur Einordnung (Annahmen): Ein Ladenlokal mit 180 m² im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses wird Arztpraxis. Die Praxis bildet eine Nutzungseinheit unter 200 m², also braucht es darin keinen notwendigen Flur nach § 36. Die Wände zu den Nachbareinheiten werden jedoch Trennwände nach § 29, für Wände zum Treppenraum gelten die eigenen Anforderungen des § 35, und jede neue Leitung durch diese Wände oder die Decke braucht eine Abschottung. Würde die Fläche 250 m² umfassen, entstünde ein notwendiger Flur mit feuerhemmenden Wänden – ein erheblicher Unterschied für Grundriss und Kosten.
Dokumentation für Verwalter: Übereinstimmungserklärung & Fotos
Die Dokumentation ist der Teil, der Jahre später über Haftung entscheidet. Nach § 17 Abs. 5 BauO NRW brauchen Bauarten eine Bestätigung ihrer Übereinstimmung mit den Technischen Baubestimmungen, Bauartgenehmigungen oder Prüfzeugnissen; über den Verweis auf § 24 Abs. 2 gibt der Anwender der Bauart diese Übereinstimmungserklärung ab – beim Trockenbau also der ausführende Betrieb.
Für Hausverwaltungen im Ruhrgebiet empfehlen wir, nach jeder brandschutzrelevanten Umnutzung eine Mappe mit diesen Unterlagen anzulegen:
| Unterlage | Inhalt | Warum wichtig |
|---|---|---|
| Übereinstimmungserklärung | Bauteil, System, Nachweis, Einbauort, Datum, Betrieb | rechtlich gefordert, Grundlage jeder Abnahme |
| Kopie des Verwendbarkeitsnachweises | Prüfzeugnis, Bauartgenehmigung oder Norm | zeigt, was genau zulässig ist |
| Fotodokumentation | Ständerwerk, Dämmung, Plattenlagen, Anschlüsse, Schotts vor dem Schließen | später nicht mehr sichtbar |
| Brandschutzplan | Grundriss mit markierten Trennwänden, Flurwänden, Decken, Abschottungen | Grundlage für spätere Umbauten und Nachbelegungen |
| Liste der Abschottungen | Position, System, Belegung, Kennzeichnung | erleichtert Nachbelegung ohne Prüfaufwand |
Ein praktischer Hinweis zu den Fotos: Sie sind nur dann aussagekräftig, wenn auf jedem Bild erkennbar ist, wo es aufgenommen wurde – etwa über eine Raumnummer auf einem Zettel im Bild oder die Nummer aus dem Brandschutzplan. Zwanzig Fotos von Ständerwerk ohne Ortsangabe beweisen im Streitfall wenig.
Diese Unterlagen helfen auch beim nächsten Mieterwechsel: Wer weiß, welche Wände klassifiziert sind, kann Umbauten sauber planen, statt jedes Mal neu zu untersuchen.
Nächster Schritt
Steht in einem Ihrer Objekte eine Umnutzung an, klären Sie zuerst mit Planer und Bauaufsicht die Anforderungen und lassen den Brandschutznachweis erstellen. Für die Ausführung der Trennwände, Flurwände und Schächte aus geprüften Systemen – einschließlich Übereinstimmungserklärung und Fotodokumentation – finden Sie unser Vorgehen auf der Seite zu Brandschutzwänden im Trockenbau. Dort können Sie eine Besichtigung anfragen.