Innenausbau · ca. 11,4 km Luftlinie, rund 14 Min. Fahrt von Oberhausen

Innenausbau in Essen

Fast jedes zweite Essener Wohngebäude wurde zwischen 1949 und 1978 gebaut – Grundrisse, Decken und Wände aus dieser Zeit sind der häufigste Grund für einen Innenausbau. Wir bauen Wohnungen und Häuser in Essen in Trockenbauweise neu auf, vom Rohbauzustand bis zur streichfertigen Oberfläche.

Ausgebautes Dachgeschoss mit fertigen Wänden und Dachschrägen — Baustellenfoto RAMAN BAU

Sitz in Oberhausen Stöckmannstraße 120, 46045
Wand, Decke, Brandschutz Trockenbau aus einer Hand
5,0 bei Google 21 Bewertungen

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Unverbindlich · Besichtigung vor Ort im Ruhrgebiet

Innenausbau in Essen

Was Innenausbau in Essen konkret umfasst

Innenausbau heißt bei uns: Eine Wohnung oder ein Haus bekommt neue Innenwände, Decken und Oberflächen, nachdem der alte Ausbau zurückgebaut wurde. In Essen ist das überwiegend Arbeit an Gebäuden des Wiederaufbaus. Die Innenstadt war 1945 zu über 90 Prozent zerstört, zwischen 1950 und 1961 entstanden mehr als 100.000 Wohnungen – schnell, sparsam und nach den Standards jener Zeit. Diese Häuser prägen heute Frohnhausen, Altenessen, Kray oder Steele.

Wir übernehmen dabei den Trockenbau-Teil vollständig: Rückbau nichttragender Wände, neues Ständerwerk, Vorsatzschalen, abgehängte Decken, Dämmung, Spachtelung bis zur gewünschten Qualitätsstufe. Elektro, Sanitär, Heizung und Boden stimmen wir mit den Fachbetrieben Ihres Vertrauens oder nach Absprache mit Partnern ab.

Gespachtelte Gipskartondecke mit Ausschnitten für Einbauleuchten — Baustellenfoto RAMAN BAU

Gebäude mit Wohnraum aus 1949–197846,1 % von 91.289 GebäudenQuelle: Zensus 2022 (Stichtag 15.05.2022), Gemeindeergebnis Essen
Wohnungen in Essen316.150, im Schnitt 79 m²Quelle: Zensus 2022, Gemeindeergebnis Essen
Leerstehende Wohnungen12.652 (4,0 %)Quelle: Zensus 2022, Gemeindeergebnis Essen
Eigentümerquote26,0 % – der Rest ist MietbestandQuelle: Zensus 2022, Gemeindeergebnis Essen

Essen

Drei typische Ausgangslagen in Essener Wohnungen

Wie aufwendig ein Innenausbau wird, entscheidet vor allem das Baujahr. In Essen lassen sich drei Gruppen unterscheiden.

Wiederaufbau-Wohnung der 1950er bis 1970er

Kleine Zimmer, schmale Flure, Küchen ohne Tageslicht: Der Wunsch nach einem offenen Wohn-Ess-Bereich steht hier fast immer am Anfang. Nichttragende Wände aus dieser Zeit sind häufig dünn gemauert; ob eine Wand tatsächlich nichttragend ist, klärt vor dem Abbruch ein Tragwerksplaner. Die neuen Wände setzen wir als Metallständerwände mit Mineralwolle, weil sie leicht sind und die alte Decke kaum belasten.

Flur mit fertiger Rasterdecke und eingelegten LED-Leuchten — Baustellenfoto RAMAN BAU

Essener Gebäude mit Wohnraum nach Baujahr
Kategorie	Wert (%)
vor 1919	15,6 %
1919–1948	17,1 %
1949–1978	46,1 %
1979–1990	8,4 %
1991–2000	4,6 %
2001–2010	4,8 %
ab 2011	3,5 %

Quelle: Zensus 2022, Stichtag 15.05.2022, Gemeindeergebnis Essen (91.289 Gebäude); Klassen 2011–2019 und ab 2020 zusammengefasst

Drei typische Ausgangslagen in Essener Wohnungen

Altbau vor 1919 in Rüttenscheid oder Holsterhausen

Hohe Räume und Holzbalkendecken sind das Kapital dieser Wohnungen, schiefe Wände und hörbarer Trittschall ihr Nachteil. Eine abgehängte Decke auf Federschienen verbessert den Schallschutz nach unten, eine Vorsatzschale gleicht Wände aus und nimmt neue Leitungen auf. Stuck und Deckenhöhe lassen sich oft erhalten, wenn wir die Maßnahme raumweise planen.

Siedlungshaus der 1920er und 1930er

Auf der Margarethenhöhe und in anderen Siedlungen dieser Epoche geht es um kleine Grundflächen und Denkmalauflagen. Hier arbeiten wir mit reversiblen Konstruktionen, die historische Wände, Türen und Treppen unangetastet lassen.

Beplankte Decke mit Unterzug in einer Gewerbefläche — Baustellenfoto RAMAN BAU

Essen

Innenausbau beim Mieterwechsel

Leerstand ist in Essen meist ein Übergang, kein Dauerzustand: Der Zensus 2022 zählte 12.652 leerstehende Wohnungen, das sind 4,0 Prozent des Bestands. Für Vermieter ist die Zeit zwischen Auszug und Neuvermietung der beste Moment für den Innenausbau, weil niemand in der Wohnung lebt und Rückbau, Staub und Lärm nur das Treppenhaus betreffen.

Typisch ist dann ein Paket aus wenigen, gut planbaren Arbeiten: eine Wand versetzen, um einen zeitgemäßen Grundriss zu erhalten, rissige Decken mit einer neuen Gipskartondecke schließen, Leitungen hinter einer Vorsatzschale verschwinden lassen und alle Flächen für den Maler vorbereiten. Wir geben Ihnen nach dem Aufmaß einen Zeitplan, damit Sie den Einzugstermin des Nachmieters verlässlich zusagen können. Hausverwaltungen, die mehrere Wohnungen im Jahr modernisieren, profitieren von gleichbleibenden Standards je Objekt.

Rasterdecke mit geöffneten Feldern für den Installationszugang — Baustellenfoto RAMAN BAU

Essen

Ablauf eines Innenausbaus in Essen

Ein Innenausbau folgt einer festen Reihenfolge, damit kein Gewerk das andere behindert:

Bestandsaufnahme: Aufmaß, Prüfung der Wände und Decken, Klärung der Tragfähigkeit und gegebenenfalls Schadstoffprobe.
Rückbau: Entfernen alter Verkleidungen, Wände und Deckenbekleidungen, Trennung und Entsorgung der Baustoffe.
Rohinstallation: Elektro- und Sanitärleitungen werden verlegt, solange Wände und Decken noch offen sind.
Trockenbau: Ständerwerk, Dämmung, Beplankung; im Bad mit imprägnierten Platten.
Spachteln und Übergabe: Verspachtelung je nach Oberfläche in Q2 bis Q4, danach Maler und Bodenleger.

Büroraum mit fertiger Rasterdecke — Baustellenfoto RAMAN BAU

Ablauf eines Innenausbaus in Essen

Bauteile und Komplettsanierung im Essener Innenausbau

Die einzelnen Bauteile erklären die Seiten zu Vorsatzschalen, abgehängten Decken und Spachtelarbeiten. Die Leistung als Ganzes beschreibt die Seite Komplettsanierung.

Wand-Decken-Anschluss mit verspachtelten Fugen und Schraubstellen — Baustellenfoto RAMAN BAU

Essen

Regeln, die beim Innenausbau in Essen gelten

Der Innenausbau einer Wohnung ist in NRW meist verfahrensfrei: § 62 Abs. 1 Nr. 11 a) BauO NRW erlaubt das Errichten und Ändern nichttragender Bauteile ohne Bauantrag, wenn an sie keine Brandschutzanforderungen gestellt werden und eine bauvorlageberechtigte Person die Unbedenklichkeit bescheinigt. Vier Punkte sollten Sie dennoch vorab klären:

Wohnungstrennwände und Treppenhauswände haben Anforderungen an Schall- und Brandschutz; DIN 4109-1 verlangt für Wohnungstrennwände ein bewertetes Schalldämm-Maß von mindestens 53 dB.
Tragende Wände dürfen nur mit Statik und in der Regel mit Genehmigung verändert werden.

Dachgeschoss im Rohbau mit Dämmung zwischen den Sparren — Baustellenfoto RAMAN BAU

Regeln, die beim Innenausbau in Essen gelten

Denkmäler und Schadstoffe in Essener Bestandshäusern

Denkmäler brauchen die Zustimmung der Unteren Denkmalbehörde der Stadt Essen.
Schadstoffe: Bis zum Verbot von 1993 wurden asbesthaltige Baustoffe verwendet; bei Gebäuden aus dieser Zeit gehört eine Probe vor den Abbruch.

Gewerbefläche im Umbau nach dem Rückbau der alten Einbauten — Baustellenfoto RAMAN BAU

Essen

Kosten und Aufwand: belegte Spannen

Verlässliche Festpreise für einen Innenausbau gibt es nur nach Aufmaß. Zur Einordnung helfen bundesweite Kostenportale:

Diese Werte sind Durchschnittsspannen, keine Angebotspreise von RAMAN BAU. Was eine Maßnahme in Essen kostet, hängt von Raumhöhe, Deckenaufbau, Zugang über das Treppenhaus und der gewünschten Oberflächengüte ab. Unser Angebot erstellen wir nach dem Aufmaß mit einzelnen Positionen, damit Sie nachvollziehen, woraus der Preis entsteht.

Bestandsraum vor der Sanierung mit geöffneter Decke — Baustellenfoto RAMAN BAU

Position	Spanne	Quelle
Trockenbauwand einfach, mit Dämmung	45–80 €/m² Wandfläche	daibau.de, Stand 17.12.2025
Abgehängte Gipskartondecke	42–95 €/m² Deckenfläche	daibau.de, Stand 17.12.2025
Verspachteln (ohne Bandagieren und Schleifen)	4–10 €/m²	daibau.de, Stand 17.12.2025
Stundensatz Trockenbau	45–85 €/h	daibau.de, Stand 17.12.2025
Kernsanierung eines typischen Altbaus, alle Gewerke	1.200–1.800 €/m² Wohnfläche	marktplatz-sanierung.de, Werte Juni 2025

Essen

Checkliste vor dem Innenausbau in Essen

Grundriss- oder Bestandspläne heraussuchen; bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung.
Klären, ob die Hausverwaltung oder Eigentümergemeinschaft zustimmen muss.
Bei Häusern vor 1993: Schadstoffprobe einplanen.
Bei Denkmälern: Untere Denkmalbehörde vorab anfragen.
Wünsche an Raumaufteilung, Stauraum und Oberflächen notieren (Q2 für Tapete, Q3 oder Q4 für glatte Anstriche).

Flur mit beplankten Wänden und gespachtelten Fugen — Baustellenfoto RAMAN BAU

Checkliste vor dem Innenausbau in Essen

Anlieferung, Halteverbot und Nachbarn in Essener Straßen

Parkmöglichkeit und Aufzug für die Materialanlieferung klären; in dichten Straßen von Holsterhausen oder Rüttenscheid gegebenenfalls eine Halteverbotszone beantragen.
Gewerke-Reihenfolge und Wunschtermin festlegen.
Bei bewohnten Häusern: Nachbarn und Mitbewohner über laute Tage informieren; Rückbau und Bohrarbeiten bündeln wir auf möglichst wenige Termine.

Den Überblick über alle Trockenbau-Leistungen in Essen – vom Büroumbau bis zum Brandschutz – finden Sie auf der Seite Trockenbau in Essen.

Anlieferung von Baumaterial per Ladekran an einem Bürogebäude — Baustellenfoto RAMAN BAU

Schematische Karte: Luftlinie vom Firmensitz in Oberhausen nach Essen, 11,4 Kilometer, mit Ringen alle 10 Kilometer — Schematisch, Nord oben · 11,4 km Luftlinie, rund 14 Min. Fahrt

Weiterführende Seiten

Leistung, Stadtseite und Ratgeber für Essen

Alle Details zu Innenausbau stehen auf der Leistungsseite, alles zu Essen auf der Stadtseite.

Häufige Fragen

Häufige Fragen: Innenausbau in Essen

Muss ich in einem Essener Nachkriegshaus vor dem Innenausbau auf Asbest prüfen lassen?

Bei Gebäuden, die vor dem deutschen Asbestverbot von 1993 gebaut oder renoviert wurden, ist eine Probe vor dem Rückbau sinnvoll, weil asbesthaltige Spachtelmassen, Fliesenkleber oder Bodenbeläge verbaut sein können. Das betrifft einen großen Teil des Essener Bestands. Wir lassen Verdachtsmaterial vor dem Abbruch von einem Labor untersuchen; bei positivem Befund übernimmt ein nach TRGS 519 zugelassener Fachbetrieb den Ausbau.

Wie lange steht eine Essener Mietwohnung beim Innenausbau leer?

Für eine Wohnung mit rund 80 m², ungefähr der Essener Durchschnittsgröße laut Zensus, planen wir den Trockenbau-Anteil – Wände, Decken, Spachtelung – meist in einigen Wochen ein. Die Gesamtdauer hängt davon ab, ob zusätzlich Elektrik, Heizung, Bad und Boden erneuert werden. Den Zeitplan legen wir nach dem Aufmaß mit allen Gewerken fest.

Kann ich den Grundriss meiner Eigentumswohnung in Essen ohne Zustimmung der Gemeinschaft ändern?

Nichttragende Innenwände innerhalb Ihres Sondereigentums können Sie in der Regel verändern. Sobald tragende Wände, Schächte, Leitungen der Gemeinschaft oder die Wohnungstrennwand betroffen sind, braucht es einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft. Klären Sie das mit Ihrer Verwaltung, bevor wir mit dem Rückbau beginnen.

Welche Arbeiten beim Innenausbau kann ich steuerlich geltend machen?

Für Arbeiten in selbst genutztem Wohnraum können Privatpersonen nach § 35a EStG 20 Prozent der Arbeitskosten, höchstens 1.200 Euro im Jahr, von der Steuer abziehen. Materialkosten zählen nicht dazu. Wir weisen Lohn- und Materialanteil in der Rechnung getrennt aus; die steuerliche Bewertung übernimmt Ihr Steuerberater.

Was ist beim Innenausbau auf der Margarethenhöhe anders?

Die Margarethenhöhe I steht seit 1987 unter Denkmalschutz. Veränderungen, auch im Inneren, können eine Erlaubnis der Unteren Denkmalbehörde der Stadt Essen erfordern. Wir planen dort Konstruktionen, die sich später ohne Schaden an der historischen Substanz wieder entfernen lassen.

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Innenausbau und passende Leistungen

Trockenbau in den Nachbarstädten von Essen

Abbildungen: KI-Visualisierungen der jeweiligen Bauweise.

KI-Visualisierung: zwei Monteure von RAMAN BAU beim Aufmaß in einer Wohnung, einer misst mit dem Laser, der andere notiert, davor der Firmenwagen

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