Innenausbau · ca. 17,6 km Luftlinie, rund 22 Min. Fahrt von Oberhausen
Innenausbau in Gelsenkirchen
Vier von zehn Wohngebäuden in Gelsenkirchen stammen aus den Jahren 1949 bis 1978 – ihr Innenausbau entscheidet darüber, ob eine Wohnung vermietbar bleibt. RAMAN BAU aus Oberhausen erneuert Wände, Decken und Oberflächen in Trockenbauweise, ohne dass Estrich oder Putz wochenlang trocknen müssen.
- Sitz in Oberhausen Stöckmannstraße 120, 46045
- Wand, Decke, Brandschutz Trockenbau aus einer Hand
- 5,0 bei Google 21 Bewertungen
Unverbindlich · Besichtigung vor Ort im Ruhrgebiet
Innenausbau in Gelsenkirchen
Innenausbau in Gelsenkirchen im Überblick
Innenausbau in Gelsenkirchen bedeutet in den meisten Fällen: eine bestehende Wohnung technisch und optisch auf heutigen Stand bringen. Beim Zensus 2022 stammten 41,9 Prozent der Gebäude mit Wohnraum aus den Jahren 1949 bis 1978, weitere 34,9 Prozent sind noch älter. Neubauten ab 2011 machen zusammen nur 4,5 Prozent aus. Wer in Gelsenkirchen eine Wohnung ausbaut, arbeitet also fast immer mit alter Substanz – und genau dafür ist der Trockenbau gemacht.
- Wohngebäude aus 1949 bis 197841,9 % der 39.896 Gebäude mit WohnraumQuelle: Zensus 2022 (Stichtag 15.05.2022), Gemeindeergebnis Gelsenkirchen
- Wohngebäude vor 194934,9 % (19,4 % vor 1919, 15,5 % 1919–1948)Quelle: Zensus 2022, Gemeindeergebnis Gelsenkirchen
- Durchschnittliche Wohnungsgröße77 m² bei 137.189 WohnungenQuelle: Zensus 2022, Gemeindeergebnis Gelsenkirchen
- Leerstehende Wohneinheiten 20249.190 (Quote 6,37 %)Quelle: Stadt Gelsenkirchen, Wohnungsmarktbericht 2024
Gelsenkirchen
Welche Ausgangslage wir in Gelsenkirchener Wohnungen vorfinden
Die typische Gelsenkirchener Wohnung ist nach dem Zensus 77 Quadratmeter groß und liegt in einem Mehrfamilienhaus der Nachkriegszeit. Aus dem Baualter ergeben sich wiederkehrende Befunde, die den Umfang eines Innenausbaus bestimmen:
- Leitungen auf Putz oder in Schlitzen, die bei der Elektro-Erneuerung ohnehin neu verlegt werden.
- Dünne Wände zwischen Zimmern, teils aus Leichtbausteinen mit geringem Schallschutz.
- Rissige Decken, bei Häusern vor 1949 häufig Holzbalkendecken mit Schalung und Putz.
- Kleinteilige Grundrisse mit separater Küche und schmalem Flur, die heute schwer vermietbar sind.
Dazu kommt der Markt: Die Stadt zählte 2024 rund 9.190 leerstehende Wohneinheiten.
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| vor 1919 | 19,4 % |
| 1919–1948 | 15,5 % |
| 1949–1978 | 41,9 % |
| 1979–1990 | 8,1 % |
| 1991–2000 | 6,2 % |
| 2001–2010 | 4,3 % |
| 2011–2019 | 3,8 % |
| ab 2020 | 0,7 % |
Welche Ausgangslage wir in Gelsenkirchener Wohnungen vorfinden
Niedrige Mieten in Gelsenkirchen und die Maßnahmenwahl
Nach dem Zensus lag die durchschnittliche Nettokaltmiete im Bestand 2022 bei 5,47 Euro je Quadratmeter. Ein Innenausbau muss sich also an einer eher niedrigen Miete messen lassen. Deshalb planen wir mit Ihnen, welche Maßnahmen den größten Effekt haben, und empfehlen nicht automatisch die teuerste Lösung.
Gelsenkirchen
Was ein Innenausbau in Trockenbau umfasst
Der Innenausbau in Trockenbau ersetzt nasse Gewerke wie Mauern und Nassputz durch Ständerwerke und Plattenbekleidungen. Für Gelsenkirchener Bestandswohnungen sind vier Bausteine typisch:
- Grundriss anpassen: Nichttragende Wände werden entfernt oder neu gestellt, etwa um Küche und Wohnraum zu verbinden. Neue Trennwände mit Mineralwolle verbessern den Schallschutz zwischen den Zimmern.
- Wände begradigen: Vorsatzschalen gleichen krumme Altbauwände aus und nehmen neue Leitungen auf. Im Bad kommen imprägnierte Platten zum Einsatz.
Was ein Innenausbau in Trockenbau umfasst
Decken, Oberflächen und Zechenhaus-Siedlungen in Gelsenkirchen
- Decken erneuern: Eine abgehängte Decke verdeckt Risse und bietet Platz für Einbauleuchten und Lüftungsrohre.
- Oberflächen herstellen: Mit den passenden Spachtelarbeiten erreichen die Flächen die Qualitätsstufe, die Ihr Maler oder Tapezierer braucht.
Die ausführliche Beschreibung aller Arbeitsschritte finden Sie auf unserer Seite zur Komplettsanierung. Für Siedlungshäuser aus der Zechenzeit, wie sie in Gelsenkirchen etwa in der Siedlung Schüngelberg stehen, lohnt sich zusätzlich unser Ratgeber zum Zechenhaus sanieren.
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Ablauf eines Innenausbaus in Gelsenkirchen
Ein Innenausbau folgt bei uns einer festen Reihenfolge, damit kein Gewerk auf das andere warten muss.
- Bestandsaufnahme: Beim Termin vor Ort messen wir auf, prüfen Untergründe und Deckenaufbau und fotografieren Leitungsführungen.
- Planung mit Ihnen: Wir legen fest, welche Wände bleiben, wo neue Wände entstehen und welche Oberflächenqualität am Ende gefordert ist.
- Angebot mit Leistungsverzeichnis: Jede Position nach Quadratmeter, Plattentyp und Q-Stufe.
Ablauf eines Innenausbaus in Gelsenkirchen
Rückbau, Installation und Übergabe in Gelsenkirchen
- Rückbau und Ständerwerk: Alte Bekleidungen entfernen, dann Profile nach Laserlinie setzen.
- Installation durch Fachbetriebe: Elektro und Sanitär verlegen ihre Leitungen, solange die Wände einseitig offen sind.
- Beplanken, dämmen, spachteln: Zweite Seite schließen, Fugen verspachteln, schleifen.
- Übergabe: Gemeinsame Begehung, danach Maler und Bodenleger.
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Schallschutz: ein Dauerthema in älteren Mietshäusern
Hellhörige Wände und Decken sind in älteren Mehrfamilienhäusern ein verbreitetes Problem. Beim Innenausbau lässt sich das verbessern, ohne die Wohnung spürbar zu verkleinern:
- Trennwände im Ständerwerk werden mit Mineralwolle gefüllt und doppelt beplankt. Das bringt deutlich mehr Schalldämmung als eine einlagige Leichtbauwand.
- Vorsatzschalen vor Wohnungstrennwänden stehen mit Abstand vor der Bestandswand und sind vom Boden über Dämmstreifen entkoppelt.
- Abgehängte Decken mit Federschienen verringern Geräusche aus der Wohnung darüber, wenn Dämmung in den Hohlraum eingelegt wird.
Schallschutz: ein Dauerthema in älteren Mietshäusern
DIN 4109 und Schallschutz im Gelsenkirchener Bestand
Die Anforderungen an den Schallschutz zwischen Wohnungen regelt DIN 4109. Ob eine Maßnahme im Bestand die Norm erreicht, hängt von der gesamten Konstruktion ab, auch von flankierenden Bauteilen. Mehr dazu in unserem Ratgeber zur Schallschutz-Decke im Altbau.
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Anforderungen und Vorschriften beim Wohnungsumbau
Für den Innenausbau einer Wohnung gilt in NRW: Nichttragende Wände ohne Brandschutzanforderung sind nach § 62 Abs. 1 Nr. 11 a BauO NRW verfahrensfrei. Die Vorschrift verlangt aber eine Bescheinigung einer bauvorlageberechtigten Person über die statische und brandschutztechnische Unbedenklichkeit. Bei tragenden Wänden ist das nur in Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2 verfahrensfrei und nur mit einer Bescheinigung zur Standsicherheit.
Grenzt die Wohnung an eine andere Wohnung oder an ein Treppenhaus, gelten erhöhte Anforderungen an Brand- und Schallschutz. Ob eine bestimmte Wand solche Anforderungen erfüllen muss, entscheiden Planer und Bauaufsicht – in Gelsenkirchen das Referat 63 im Rathaus Buer. Steht das Haus unter Denkmalschutz, ist dort auch die Untere Denkmalbehörde angesiedelt.
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Kosten: belegte Spannen für den Innenausbau
Die Kosten eines Innenausbaus hängen von Fläche, Aufbau und Oberflächenstufe ab. Bundesweite Preisportale nennen folgende Spannen je Quadratmeter inklusive Material:
Diese Werte sind Orientierung, keine Preiszusage. Ihr Angebot erstellen wir nach dem Aufmaß, weil Altbauten fast immer Besonderheiten haben: ein Deckenversprung, eine verputzte Holzbalkendecke, ein Schornstein im Weg. Wie Sie die Handwerkerkosten steuerlich geltend machen, erklärt unser Ratgeber zur Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen.
| Bauteil | Spanne je m² | Quelle |
|---|---|---|
| Einfachständerwand mit Dämmung | 45–80 € | daibau.de, Stand 17.12.2025 |
| Vorsatzschale, einlagig beplankt | 49,50–71,50 € | daibau.de, Stand 17.12.2025 |
| Vorsatzschale, feuchtraumgeeignet, einlagig | 51–74 € | daibau.de, Stand 17.12.2025 |
| Abgehängte Decke, bis 12,5 cm Abhängung | 42–76 € | daibau.de, Stand 17.12.2025 |
| Fugen verspachteln, Wand | 6,30–10 € | daibau.de, Stand 17.12.2025 |
| Reine Arbeitskosten ohne Material | 18–35 € | Aroundhome, Stand 08.12.2025 |
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Checkliste für Eigentümer und Vermieter in Gelsenkirchen
Bevor der Innenausbau beginnt, sollten diese Punkte geklärt sein:
- Liegen Grundrisse oder alte Bauakten vor? Das Referat 63 gewährt Einsicht in Bauakten.
- Ist klar, welche Wände tragend sind? Im Zweifel eine bauvorlageberechtigte Person hinzuziehen.
- Sind Elektro- und Sanitärbetrieb beauftragt und in den Zeitplan eingebunden?
Checkliste für Eigentümer und Vermieter in Gelsenkirchen
Weitere Fragen vor dem Ausbau in Gelsenkirchen
- Welche Oberflächenstufe braucht der Maler: Q2 für Raufaser, Q3 oder Q4 für glatte Anstriche?
- Gibt es Mieter im Haus, deren Ruhezeiten und Zugänge berücksichtigt werden müssen?
- Wo kann das Material angeliefert werden, und braucht es in Ihrer Straße ein Halteverbot?
- Steht das Gebäude in einer denkmalgeschützten Siedlung? Dann vorab die denkmalrechtliche Erlaubnis einholen.
Sobald diese Fragen beantwortet sind, lässt sich der Ausbau zuverlässig terminieren. Wir kommen dafür aus Oberhausen zu Ihnen nach Gelsenkirchen – rund 22 Minuten Fahrt ohne Verkehr.
- Buer
- Ückendorf
- Rotthausen
- Bismarck
- Schalke
- Horst
- Erle
- Bulmke-Hüllen
Weiterführende Seiten
Leistung, Stadtseite und Ratgeber für Gelsenkirchen
Alle Details zu Innenausbau stehen auf der Leistungsseite, alles zu Gelsenkirchen auf der Stadtseite.
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Häufige Fragen
Häufige Fragen: Innenausbau in Gelsenkirchen
Wie lange dauert der Innenausbau einer 70-m²-Wohnung in Gelsenkirchen?
Das hängt vom Umfang ab und steht nach dem Aufmaß im Angebot. Der Vorteil des Trockenbaus: Gipsplatten und Spachtelmasse brauchen keine wochenlange Trocknung wie Nassputz. Maler und Bodenleger können deshalb kurz nach dem Spachteln anschließen – für Vermieter zählt jeder Monat ohne Leerstand.
Können Sie in einem bewohnten Mehrfamilienhaus in Buer arbeiten, ohne die Nachbarn zu stören?
Ganz geräuschlos geht es nicht, aber wir halten die Belastung klein: Zuschnitte erfolgen möglichst gebündelt, beim Schleifen arbeiten wir mit Absaugung, und Materiallieferungen stimmen wir mit der Hausverwaltung ab. Ruhezeiten aus der Hausordnung berücksichtigen wir in der Tagesplanung.
Trägt die alte Holzbalkendecke in meinem Gelsenkirchener Altbau eine neue Trockenbauwand?
Eine Ständerwand mit Gipsplatten ist deutlich leichter als gemauerte Wände, trotzdem ist das keine Frage zum Raten. Bei Häusern aus der Zeit vor 1949 sehen wir uns die Deckenkonstruktion beim Aufmaß an. Bestehen Zweifel, sollte eine bauvorlageberechtigte Person die Unbedenklichkeit bescheinigen – diese Bescheinigung verlangt § 62 BauO NRW ohnehin für verfahrensfreie nichttragende Wände.
Übernehmen Sie in Gelsenkirchen auch Elektrik und Sanitär?
Nein, wir sind Trockenbauer. Wir stimmen uns aber mit den Elektro- und Sanitärbetrieben ab, die Sie beauftragen, und lassen die erste Wandseite offen, bis deren Leitungen liegen. Auf Wunsch nennen wir Ihnen den Zeitpunkt, zu dem die anderen Gewerke kommen sollten.
Lohnt sich eine Vorsatzschale statt neuem Putz an den Außenwänden?
Bei unebenen Wänden in Häusern aus der Nachkriegszeit oft ja: Eine Vorsatzschale gleicht Unebenheiten aus und nimmt Leitungen auf. Wird sie als Innendämmung mit Dämmstoff ausgeführt, muss der Feuchteschutz der Außenwand geplant werden – das klären wir vor dem Angebot.
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Innenausbau und passende Leistungen
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Trockenbau 
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Vorsatzschalen Trockenbau in den Nachbarstädten von Gelsenkirchen
- Trockenbau Essen11,4 km ab Oberhausen
- Trockenbau Bochum25,4 km ab Oberhausen
- Trockenbau Herne26,9 km ab Oberhausen
- Trockenbau Gladbeck14,8 km ab Oberhausen
- Trockenbau Herten24,6 km ab Oberhausen
- Trockenbau Bottrop8,1 km ab Oberhausen
Abbildungen: KI-Visualisierungen der jeweiligen Bauweise.
KI-Visualisierung Kontakt
Innenausbau in Gelsenkirchen: Aufmaßtermin anfragen
Wir kommen aus Oberhausen zum Aufmaß nach Gelsenkirchen und schicken Ihnen danach ein Angebot mit jeder Position einzeln.
- Anfrage stellenFormular, 1 Minute
- 0208 385 82 297Mo–Fr 07:00–18:00 Uhr
- WhatsApp0162 946000 (öffnet WhatsApp)
Stöckmannstraße 120, 46045 Oberhausen · Route (Google Maps, neuer Tab) · info@raman-trockenbau.de
Quellen
- Zensus 2022 – Gemeindeergebnis Gelsenkirchen (Gebäude nach Baujahr, Wohnungen, Wohnfläche), aufbereitet auf wahlatlas.net
- Stadt Gelsenkirchen: Wohnungsmarktbericht 2024
- Stadt Gelsenkirchen: Referat 63 – Bauordnung und Bauverwaltung
- Bauportal NRW: Nicht tragende oder nicht aussteifende Bauteile bauen oder ändern (§ 62 Abs. 1 Nr. 11 a BauO NRW 2018)
- daibau.de: Trockenbau Kosten – Baukostenrechner (Stand 17.12.2025)
- Aroundhome: Trockenbau Preise und Kosten (Stand 08.12.2025)